木逢春有备而来，拿出U盘接入这边的电脑，打开文件夹却并不是零散的材料，而是认真整理汇总，充分准备的营销策划案PPT汇报文件。不仅包括了项目基础信息，还有周边市场及竞品项目调研详细数据。这些市调数据，一看就是花了大量时间精力才能得到的一手数据，相当有价值。

这个木逢春果然有一套，来请教问题之前都已经做好了全面的准备工作。

“这地块离奥运场馆和规划中的森林公园不算远，2~3站地吧。那片区域算是四环外居住氛围相当成熟的地方了，地皮虽然买的贵，但是那地方住宅根本不愁卖。领导让我们每个人都提定位和策划案，其实最关键就是想看看我们觉得那地方能卖多少钱一平米。我也学着自己做了一个，下周就要向领导汇报，我心里实在没底。”

关于地产项目的定位和策划报告，上辈子童彤就见过许多，这辈子帮着段总做项目更专业的咨询机构出的高大上报告也不陌生。不用木逢春讲解，童彤自己已经迅速浏览了一遍。

这份报告基础数据扎实，定位分析条理清晰有理有据，最终导出来的结论也似乎看起来很合理。在周边竞品平均单价6000元左右的情况下，木逢春认为等项目开建拿到预售之后定价在9000元每平米，销售速度和收益都不会差。

不过童彤上辈子恰好知道这个项目，依稀记得开盘售价就将近4万元每平米，正赶上房价大涨那一波，而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是，那项目2.5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命，又不是别墅区，又不在市中心，四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的，谁又敢太激进的翻倍报价呢？

事实上，当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了，何止翻倍的增长。

木逢春见何总一直不说话，忐忑道：“何总，是不是我这PPT做的不成样子，毕竟我第一次独自完成这种推导，要不我再给您简单讲讲思路？”

“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”

“是不是太高了？一下子比竞品提高2千元，我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。

童彤摇头：“我总感觉房价还会涨，你这个项目现在开始规划设计，起码一年以后才能拿到预售证，再推广入市，前后差不多两年，市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里，最好能加上近期挂盘的地块信息，看看楼板价。别以为你们买地贵，将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地，产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好，不能卖亏了。”

“那您说售价该定多少好呢？”木逢春虚心请教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙：“您是说再加三千，卖到一万二？周边可还没有那么贵的高层住宅呢，快赶上别墅的价格了。”

“别墅可不挨着奥运场馆，也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销，这学校单看在帝都不算太顶尖，可朝阳区里已经算是很好的学校了。你们项目正好在学区范围内，这可以加多点钱，另外就是这个地铁口，徒步500米方便到达。还有四环一下来就是你们项目，去机场和进城开车交通也便利。”

“客户肯为这些再多加三千块么？”

童彤笑了：“我那可不是三千块的意思，是三万。我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高，定位向着城市豪宅那种方向吹，找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例，补充进来用国际化视野提升一下整体格调。虽然或许容积率过高，规划形态支持不了那所谓高品质的真豪宅，不过地段第一位啊，这地方前途不可估量，总能撑起来高端项目。”

“可是三万每平米，一百平的房子就要三百万元以上，总价天花板……”木逢春一脸不信的样子，贫穷真的很限制想象力。

“在别的城市我不知道，可帝都藏龙卧虎，有钱人多了去了。何况总价三百万并不高，首付一百万，中产咬咬牙都买的起，远没到帝都的天花板呢。”

童彤只是点到即止，没透露太多，2010年之后，三万每平米这个价格，东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。而四环边奥运场馆森林公园附近，成熟高档居住区，也只是入门上车的价格而已。

第66章 66世事难料